Doanh nghiệp địa ốc khó có thể phá sản bởi nhiều lý do. Ảnh: G.H
Những doanh nghiệp chỉ còn tên
Năm 2019, Công ty CP Alibaba tại TP.HCM sau khi bán 54 “dự án ma” với số lượng lên tới gần 4.000 sản phẩm đất nền phân lô, số tiền chiếm đoạt của khách hàng lên tới hơn 2.373 tỷ đồng. Bên cạnh đó, công ty này còn thành lập ra 22 công ty thành viên để thực hiện hành vi lừa đảo của mình. Tới tháng 9/2019, lãnh đạo của doanh nghiệp này đã bị bắt để điều tra hành vi lừa đảo. Hiện doanh nghiệp này đã được cho là “còn cái xác” là tên công ty, còn mọi hoạt động cũng như trụ sở công ty đã hoàn toàn đóng cửa. Vậy nhưng doanh nghiệp này vẫn chưa được công bố giải thể.
Hay như vào cuối tháng 5/2020, cơ quan cảnh sát điều tra (PC01) Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, cho biết cơ quan này đã khởi tố bị can đối với ông Hoàng Huy Hiển, Chủ tịch HĐQT Công ty phát triển nhà Ô Cấp về hành vi "lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" xảy ra tại dự án "Khu dân cư số 01" Tây Nam, thị trấn Long Điền, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu do Công ty cổ phần phát triển nhà Ô Cấp làm chủ đầu tư.
Kết quả xác minh ban đầu cho thấy từ năm 2003-2014, Công ty Ô Cấp đã huy động được hơn 200 tỷ đồng của hơn 800 khách hàng "góp vốn" vào dự án trên. Tuy nhiên, đến nay Công ty Ô Cấp không thực hiện theo cam kết trong hợp đồng là giao đất cho khách hàng dù đã thu tiền.
Trong những năm qua, hàng trăm khách hàng đã nhiều lần giăng biểu ngữ, băng rôn đòi đất. Cơ quan điều tra cũng xác định hàng trăm "sổ đỏ" của dự án trên đáng lẽ ra phải trao cho khách nhưng đa số được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng và mất khả năng thanh toán, bị phát mãi tài sản. Theo cơ quan điều tra đến tháng 8/2019, tổng nợ gốc và nợ lãi của nhóm Công ty Ô Cấp lên đến gần 150 tỷ đồng. Thế nhưng dù lãnh đạo bị bắt, công ty không còn tiền và hoạt động thì vẫn chưa được phá sản.
Không chỉ những doanh nghiệp đã bị công an điều tra và bắt giam lãnh đạo, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã từng bán nhà cho khách hàng nhưng tới nay các dự án này dù thu tiền của khách hàng rồi mà nhà, đất vẫn không thể giao cho khách hàng xây nhà. Khách hàng tìm tới doanh nghiệp để đòi nhà sau hàng chục năm mua thì doanh nghiệp chỉ còn “cái xác” bởi đã không còn nhân sự ngoài lãnh đạo công ty và tiền doanh nghiệp cũng không còn.
Tiếp nhận thông tin của bà Võ Thị Huyền, ngụ quận 10, TP.HCM phản ánh việc hơn 10 năm trước, bà có bỏ số tiền hơn 1 tỷ đồng mua một nền đất tại dự án nhà phố tại khu đô thị Bắc Rạch Chiếc của Công ty Địa ốc 10. Thế nhưng đến nay, dù dự án đã hoàn thành việc xây dựng hạ tầng, nhưng đất vẫn không thể giao cho khách hàng mua nhà.
“Lý do vì doanh nghiệp trước đây thu tiền của khách hàng nhưng lại không đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước, chính vì vậy hiện dự án vẫn chưa được công nhận và doanh nghiệp thì không còn tiền để đóng cho nhà nước. Doanh nghiệp này giờ chỉ còn xác chứ không hoạt động, không có dự án mới mở bán nhiều năm nay và các vướng mắc pháp lý của khách hàng mua dự án của doanh nghiệp này cũng không được doanh nghiệp giải quyết vì họ nói không còn tiền để hoạt động”, bà Huyền nói.
Cũng theo bà Huyền thì câu hỏi mà bà và nhiều khách hàng khác mua đất tại dự án này là tại sao bà và người dân gửi đơn tố cáo việc nhận tiền mua đất nhưng tới nay doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ đã cam kết với khách hàng mà vẫn không được cơ quan chức năng xử lý.
Hay như Công ty cổ phần Kinh doanh nhà Hoàng Hải tại TP.HCM những năm 2009 có phát triển mở bán đất cho hàng trăm người dân khu dân cư Hoàng Hải (xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, TP.HCM). Thế nhưng tới nay, người dân mua đất tại dự án này vẫn chưa thể nhận được tài sản đã mua từ Công ty Hoàng Hải. Thậm chí, theo người mua đất tại dự án này cho biết, sau thời gian bán đất cho người dân nhưng không thực hiện giao đất dự án thì bà Võ Thị Quỳnh Vân, đại diện pháp luật của Công ty Hoàng Hải đã rút vốn khỏi Công ty Hoàng Hải để lập công ty khác là Công ty Thành Sơn, đồng thời chuyển hơn 600 nền đất khách hàng đã mua của Hoàng Hải về quyền sử dụng của mình ở Công ty Thành Sơn. Vậy nhưng, tới nay Công ty Hoàng Hải vẫn là “cái xác” không được cấp giấy báo tử đã “phá sản”.
Còn “cái xác” nhưng cũng không được “phá sản”
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, với cách hoạt động dự án nhà ở hiện nay, mặc dù có nhiều quy định để dự án hoạt động độc lập về tài chính như: Luật Nhà ở quy định sử dụng vốn đúng mục đích vào dự án, không được thế chấp dự án này để vay cho dự án khác, huy động vốn (thu tiền trước) và hợp tác đầu tư chỉ khi đủ điều kiện,… cho đến việc báo cáo hoạt động dự án hàng tháng (nay là hàng quý). Đặc điểm có thể thấy là khoản tiền thu trước của người mua nhà là nguồn vốn hình thành nên tài sản trong tương lai (căn hộ, căn nhà hay đất nền giao cho người mua).
Tuy nhiên, bên trong chủ đầu tư đang quản lý lại là các bình thông vốn nhau dẫn đến khi xảy ra sự việc thì chủ đầu tư không còn tiền trả cho khách hàng, còn dự án thì bị thế chấp cho ngân hàng được ưu tiên thanh toán, thậm chí có tình trạng một sản phẩm bán cho nhiều người.
Ông Phượng cho rằng, nếu thực hiện mỗi dự án thành một tài khoản tại ngân hàng riêng biệt thì dù dự án từ các nguồn vốn: vốn chủ sở hữu, hợp tác kinh doanh, vay và thế chấp dự án cho ngân hàng, tiền ứng trước của khách hàng sẽ luôn đủ tiền để thanh toán các khoản này, chưa kể giá bất động tăng từ vài lần đến vài chục lần trong thời gian qua. Việc người mua trắng tay là do chủ đầu tư không bỏ vốn chủ sở hữu, vốn dự án chủ yếu từ vốn vay ngân hàng và người mua ứng tiền trước, và sự rút vốn của chủ đầu tư đưa sang sử dụng cho các dự án khác.
Với những vấn đề trên dẫn đến tình trạng hiện nay, nhiều doanh nghiệp dù là chủ đầu tư dự án nhà ở nhưng điểm lạ là không ai muốn nộp đơn thủ tục phá sản doanh nghiệp ra Tòa án vì tài sản của doanh nghiệp không còn gì, bị chia năm xẻ bảy, tiền bị chính người quản lý chuyển thành tiền cá nhân của họ ngay từ khi nhận được tiền từ trước đó hàng chục năm. Với một người mua nhà cụ thể, trước đây họ chỉ mua 1,5 tỷ đồng, nhưng nếu được nhận sản phẩm thì có giá 5 tỷ đồng, nếu họ nộp đơn mở thủ tục phá sản ra Tòa án thì nguy cơ không nhận được đồng nào hoặc chỉ vài trăm triệu, nên bản thân họ không muốn nộp đơn mở thủ tục phá sản.
“Với các sự đổ vỡ về dòng tiền doanh nghiệp, thực tế đáng buồn là rất ít doanh nghiệp mở thủ tục phá sản, được những người sau tiếp tục sử dụng cho các giao dịch sau (thay tên doanh nghiệp, tên dự án) để tiếp tục mở bán, ký hợp đồng hợp tác để lấy được tiền của những người chưa biết,… Cho đến khi người quản lý bỗng nhiên mất tích, cơ quan có thẩm quyền quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can là người quản lý điều hành”, Luật sư Phượng nói.
Cũng vì vậy, Luật sư Phượng cho rằng, hiểu được những đặc thù trên, người mua nhà đừng chủ quan khi chưa thấy hoặc không thấy doanh nghiệp bất động sản mở tục thủ phá sản, vì thường gắn với các vụ án hình sự được thông tin liên tục và đều đặn trong thời gian qua. Nếu được mở thủ tục phá sản, thì vẫn còn hy vọng được một phần tiền nếu doanh nghiệp hoạt động đúng nguyên tắc về sử dụng vốn, sẽ có hợp đồng thế chấp và mua bán bị tuyên vô hiệu. Được phá sản là minh bạch, đây là trường hợp không đạt được kế hoạch chứ không phải bị lấy mất tài sản như trường hợp “không mở thủ tục phá sản”. Hiện nay, với quy định về bảo lãnh nghĩa vụ giao nhà dự án cho người mua cũng bớt được hiện trạng này nên người mua cần lưu ý khi mua nhà tại dự án.
