Rất nhiều tập đoàn bất động sản lớn của Việt Nam phải mất khá nhiều thời gian mới có thể khuếch trương được tên tuổi trong ngành. Tuy nhiên, với tập đòan Đất Xanh, quãng thời gian mà ông chủ Lương Trí Thìn đưa Đất Xanh từ một đơn vị môi giới trở thành một nhà phát triển dự án bất động sản tên tuổi của Việt Nam lại chỉ chưa đầy 10 năm. Lương Trí Thìn đã làm điều đó như thế nào?
Tăng trưởng thần tốc
Đất Xanh xuất thân là một công ty phân phối bất động sản được thành lập năm 2003 với số vốn chưa tới 1 tỷ đồng. Năm 2007, Đất Xanh mở rộng hoạt động sang đầu tư dự án nhỏ và niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM vào cuối năm 2009. Với quy mô vài trăm tỷ đồng, cho đến năm 2013 – tức sau 10 năm hoạt động, lợi nhuận của họ cũng chưa tới trăm tỷ. Nhưng kể từ giai đoạn này, Đất Xanh bắt đầu cất cánh.
So với con số hơn 80 tỷ đồng lãi ròng năm 2013, Đất Xanh đạt 715 tỷ đồng lợi nhuận năm 2017 – tức tăng gấp 9 lần. Trong năm 2018, nếu mọi việc diễn ra theo lời của chủ tịch tập đoàn là ông Lương Trí Thìn, lần đầu tiên Đất Xanh sẽ chạm mốc nghìn tỷ lợi nhuận. Ông Thìn nói, kế hoạch 2018 xem như đã đạt được với dự án Opal Rivesire sẽ bàn giao trong quý I, dự án Luxity sẽ bàn giao officetel trong quý II và quý III/2018 sẽ bàn giao dự án LuxGarden.
Với nền tảng phân phối, Đất Xanh đã gia tăng số căn hộ phân phối qua mạng lưới lên hơn 22.000, tăng gần 6 lần so với năm 2013. Con số này giúp Đất Xanh giữ 30% thị phần cả nước và đứng đầu về thị phần miền Nam. Trong năm 2018, tập đoàn này đặt tham vọng gia tăng thị phần nhanh chóng lên mức 40% toàn thị trường.
Quy mô tập đoàn cũng tăng rất nhanh. Năm 2013 Đất Xanh mới đạt doanh thu 343 tỷ đồng thì năm 2017 đã lên gần 3.000 tỷ đồng. Quy mô tài sản của tập đoàn cũng tăng hơn 10 lần, đạt trên 10.000 tỷ đồng sau năm năm.
Biểu đồ về sự tăng trưởng thành tốc của Đất Xanh
Nhưng đáng chú ý nhất là mảng đầu tư phát triển dự án. Đất Xanh liên tục phát triển quỹ đất sạch một cách thuận lợi. Chỉ tính riêng năm 2017, Đất Xanh đã gia tăng gấp đôi quỹ đất này lên mức trên 1.000 ha. Họ sẵn sàng bỏ ra hơn 1.200 tỷ đồng để mua lại hàng loạt dự án như Opal Ocean View (185 ha tại Quảng Nam), Sài Đồng Complex (1 ha tại Hà Nội), Nha Trang Golf Resort (172 ha tại Nha Trang), gồm Gem Riverview (2,9 ha tại Thủ Đức), 25.000 m2 đất tại Hiệp Bình Chánh (Thủ Đức, TP.HCM).
Năng lực và quy mô tăng nhanh, số dự án cũng tăng theo. Năm 2013, Đất Xanh hoàn thành 2 dự án và có 7 dự án đang xây, cùng với 7 dự án mới trong kế hoạch. Đến năm 2017, số dự án Đất Xanh có trong tay tăng gần 3 lần với 44 dự án, tổng mức đầu tư khoảng 63.000 tỷ đồng.
Quy mô quỹ đất sạch tăng nhanh chóng cùng với những khoản lợi nhuận lớn của Đất Xanh, phần lớn nhờ vào hoạt động M&A được đẩy mạnh trong vài năm gần đây. Đây là con bài chính giúp tập đoàn này chuyển mình thần kì.
‘Đường tắt’ M&A
Từ năm 2013, Đất Xanh đã định hướng chuyển mình thành đơn vị hoạt động khép kín với mô hình đầu tư – xây dựng – dịch vụ. Định hướng này giúp họ gia tăng tối đa lợi nhuận khi hoạt động và cũng là bước chuẩn bị cho những thương vụ M&A không ngừng nghỉ sau đó.
Năm 2014, Đất Xanh mua lại dự án Opal Riverside ( diện tích hơn 13.000 m2 tại quận Thủ Đức) và Palm City (diện tích hơn 74.000 m2 tại quận 9).
Sang năm 2015, hoạt động M&A được đẩy mạnh hơn nữa với hàng loạt dự án được tập đoàn này mua lại. Điển hình là dự án Luxcity (7.500 m2) và LuxGarden (9.100 m2) cùng Greeny Riverview (8.800 m2) tại quận 7, Cara Riverview (3.400 m2) và Auris City (8.800 m2) tại quận 8, Polaris Riverview (8.200 m2) và Zen Riverside (12.000 m2) tại quận Thủ Đức. Sau khi mua 8 dự án, tổng quỹ đất của Đất Xanh tăng từ 30 ha lên gần 45 ha.
Năm 2016, Tập đoàn tiếp tục mua lại dự án Gem Riverside (hơn 67.000 m2 tại quận 2) từ Keppel Land và Opal City (61.000 m2 tại quận 9) từ Công ty Dầu khí Thăng Long. Đến năm 2017, Đất Xanh bỏ ra hơn 1.200 tỷ đồng mua lại hàng loạt dự án để tăng quỹ đất sạch thêm 500 ha như đã nêu.
Gem Riverside - Dự án Bom tấn của Đất Xanh trong năm 2018
Ngoài các dự án bất động sản riêng lẻ, Đất Xanh cũng khôn khéo mua lại các doanh nghiệp đang làm ăn thua lỗ để thông qua đó, sở hữu nhiều dự án bất động sản giá trị. Điển hình là thương vụ mua lại Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng Dầu khí Nha Trang (INT) năm 2017.
Thông qua việc mua gần 29 triệu cổ phiếu INT (hơn 90% cổ phần) từ Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô Thị Dầu khí (Petroland), Đất Xanh sẽ có dự án sân golf và biệt thự sinh thái tại Cam Ranh (Khánh Hòa). Dự án bao gồm sân golf 36 lỗ, trung tâm thương mại, khu khách sạn resort quốc tế 5 sao với diện tích 172.000 m2. Với những lợi thế mà INT có, giá bán chỉ hơn 11.000 đồng/cổ phần được xem là khá rẻ.
Đáng chú ý, cuối năm 2016, Đất Xanh cũng có thương vụ tương tự với Petroland trị giá 450 tỷ đồng. Đất Xanh đã mua lại gần 80% cổ phần của Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Thăng Long – đơn vị thực hiện dự án Khu nhà ở chung cư cao tầng có diện tích hơn 61.000 m2 tại quận 9, TP.HCM.
Để thực hiện các thương vụ trên, Đất Xanh đã khéo léo sắp xếp một bài toán tài chính ổn thỏa. Trước hết, Tập đoàn vẫn nhờ sự hỗ trợ của ngân hàng để phát triển các dự án và bổ sung vốn hoạt động. Hạn mức tín dụng cam kết từ các ngân hàng cho Đất Xanh lên đến 30.000 tỷ đồng, trong hơn 1.000 tỷ đồng Đất Xanh có thể vay mà không cần thế chấp tài sản.
Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ giúp mang về lợi nhuận lớn cho Đất Xanh đều cần tiền mặt. Bởi vậy Đất Xanh không ngừng phát hành cổ phiếu để tăng vốn trong những năm gần đây, đồng thời huy động thêm qua kênh trái phiếu doanh nghiệp. Tập đoàn này đã tăng vốn lên hơn 1.000 tỷ đồng vào năm 2015, tăng gấp đôi lên hơn 2.500 tỷ đồng năm 2016 và trên 3.000 tỷ đồng năm 2017. Chủ yếu đều là cổ phiếu mới được phát hành tăng vốn và để trả cổ tức. Với kênh trái phiếu, trong năm 2017, Tập đoàn đã thu về gần 1.300 tỷ đồng tiền mặt.
Bản lĩnh “thuyền trưởng” Lương Trí Thìn
Dễ thấy rằng, thành công của Tập đoàn Đất Xanh thời gian qua chủ yếu nhờ chiến lược M&A đúng thời điểm cùng chiến lược tài chính khôn khéo. Mặc dù tỉ lệ lợi nhuận gộp của mảng môi giới bất động sản khá cao (70-80%) nhưng quy mô không thể lớn bằng phát triển dự án. Trong lúc thị trường bất động sản trầm lắng, đỉnh điểm là năm 2015, Đất Xanh đã mạnh dạn mua lại hàng loạt dự án với giá tốt. Đồng thời, Tập đoàn chuyển hướng chiến lược sang hướng khép kín (đầu tư – dịch vụ - xây dựng) để tối đa hóa lợi nhuận. Chiến lược này giúp lợi nhuận của tập đoàn thăng hoa, tăng gần như gấp đôi mỗi năm và tiến gần hơn con số nghìn tỷ đồng.
Sự chuyển mình đáng ngạc nhiên này có đóng góp phần lớn của ông Lương Trí Thìn, vị thuyền trưởng giữ chức chủ tịch kiêm tổng giám đốc tập đoàn. Mặc dù có nhiều cơ hội mua lại dự án với giá hời và nguồn tài chính được chuẩn bị kĩ, nhưng ông không vội vã ham “chơi lớn”. Đất Xanh chỉ tập trung vào phân khúc trung bình cao, thị trường chiếm hơn một nửa nhu cầu của người mua nhà, theo nhận xét của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVS).
Ông Thìn cũng khá nhanh nhạy ứng phó trước tình cảnh khó khăn của thị trường. Ngoài việc phát triển dự án ở thị trường sôi động nhất nước là TP.HCM, Đất Xanh không ngừng mở rộng thị trường ra các địa bàn thu hút vốn đầu tư như Quảng Nam, Khánh Hòa hay Phú Quốc. Không chỉ giúp gia tăng quy mô và độ phủ, điều này còn giúp mang về cho Đất Xanh những khoản lợi nhuận lớn.
Sinh năm 1976 tại Thanh Hóa, ông Thìn từng có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực dịch vụ (Công ty nhà hàng khách sạn Hoa Anh Đào) và bất động sản (Công ty Du lịch Địa ốc Anh-Pháp-Nhật) trước khi thành lập Đất Xanh năm 2003. Hơn 20 năm kinh nghiệm thương trường giúp ông có cái nhìn thấu đáo về nhân sự dưới trướng.
Các nhân sự chủ chốt của Đất Xanh đều là những người có nhiều kinh nghiệm thương trường cả trong nước lẫn quốc tế. Ngoài ra, đội ngũ nhân sự của Đất Xanh cũng khá đặc biệt khi có hơn 95% có trình độ từ đại học trở lên.
Hoàng Yến/NQL
